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深圳财经中国股市报道,沪指突破3600点:从深圳调控“一剑封喉”看旧秩序的破灭

三九财经 2021-03-27 23 标签: , ,

作者深圳财经中国股市报道:今纶

深圳财经中国股市报道,沪指突破3600点:从深圳调控“一剑封喉”看旧秩序的破灭

2月8日中午,深圳市住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制。有购房者质疑住建局给出的价格过低,并向深圳12345投诉了住建局。有点意思哈。

深圳财经中国股市报道,沪指突破3600点:从深圳调控“一剑封喉”看旧秩序的破灭

我当时在微博上发言:深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。我认为是好事,给个靠谱的数据,至少让业主、买家心里稍微有点谱。如果继续狂热,有没有可能依据这个参考价来指导市场成交价,没有什么不可能的。比如,在参考价上限5%以内的可以网签,超过了就不准网签,这不但精准打击了二手房市场,恐怕连一手房市场也会受影响。

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结果,媒体当天就出报道:2月8日下午多家中介公司被深圳相关部门紧急通知开会,会议主要内容为:要求从即日起,二手房经纪公司的所有平台,包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体,均不能发布高于成交参考价的房源信息;高于参考价的房源可以过户,买家必须签一份风险告知书。

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“不能发布高于成交参考价的房源信息”,当然就是“依据这个参考价来指导市场成交价”,所以说,没有无缘无故的参考价。

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我怀疑深圳住建局的同志在看我的微博啊,开个玩笑。

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我的猜测和深圳住建局做法的不同在于,我预计超过参考价5%不准网签,深圳住建局说可以网签过户,但你必须签一份风险告知书。深圳住建局的意思是:要是下跌,你别哭,我没责任。

楼市会持续上锁,直到被驯服长期以来,深圳的房地产市场充斥着一种“伪市场主义”论调:比如炒房自由,市场经济就应该一个愿买一个愿卖。可是,深圳的房地产市场是市场经济的吗?显然不是,从土地供应到限购限贷都不是。如果是市场经济的,早就暴涨暴跌好几轮了,炒房客能活着就不错了。

所以,深圳的房地产发展和其他地方一样,既不是计划经济模式,也不是市场经济模式,而是“混搭经济模式”。再有人和你胡扯这个,就把这篇文章甩给他。

此之蜜糖,彼之砒霜。

深圳的房价高涨就是依托于这种模式,现在这个模式开始向更多的计划经济方向转变,因为要维持某种平衡。深圳房价的突飞猛进已经打破了平衡,有必要把一边的螺丝紧一紧。

一段时间以来,我在微博说过如下几句话:

1月15日:炒房客、地方政府把央行行长和银保监会主席的话当耳旁风,今年就会看到技术官员一点一点上锁,给开发商上锁,给银行上锁的巨大威力,等真正感觉不好受的时候会发现自己完全动弹不得。

1月18日:从基金销售情况来看,不用想了,后市一定震荡向上。因为基金要建仓,要买股票,今年股市会继续大幅跑赢楼市,去年创业板指数是65%涨幅,深成指是38%涨幅。

2月2日:今年股市指数涨幅还会跑赢北上广深的房价平均涨幅,因为一个还没疯,一个已经疯了快要进精神病院。

综合起来,我还有如下想表达的观点:

部分城市高房价带来的舆论巨大声浪,已经影响到地方政府的形象和政绩,这就是为什么各个城市接连不断加强调控的原因。这是根本利益之一。

高房价也开始影响招商引资,这是近年来成都、长沙崛起的原因之一,成都的房价和一线城市不能比,这是事实。

高房价是抑制生育率的原因之一,因为“高房价是最好的避孕药”。

所以,从去年年底我就说,凡是敢于继续涨的地方,楼市都会持续上锁,一道道锁死,直到被驯服,当然,也可能付出惨重代价。但,有选择吗?没有。

新秩序正在建立二手房经纪公司的所有平台均不能发布高于成交参考价的房源信息,这意味着煽动涨价已经不起作用了,坐地涨价已经不起作用了。住建局给所有的房价上了一个“锚”,“锚定”了买房者的参考预期。

卖房者刚开始还挣扎一下,后面也无力挣扎了。买房者会有一种“别处一定有参考价位房子”的思维,于是买家迅速占据了强势地位,而卖家和中介惯用的涨价焦虑这个大杀器被缴械了。

因为即使以高于参考价成交,买家在过户的时候还要签一份风险告知书,这也是一道坎,他会反复思考:“我是不是买错了”。如果一手房买错了,还可以围攻售楼部,二手房买错了,可以围攻谁?人家住建局让你签了风险告知书的,是你非要买。至于卖家,他也没有强迫你买。

“不能发布高于成交参考价的房源信息”等于把抬高房价的业主、中介全部用机关枪扫了一遍,没法抬头,也不能互相呼应。再加一个风险告知书,一定会加剧买家的疑虑。深圳楼市调控“一剑封喉”,直接在心理战上占领了制高点。

如果继续涨,过多的人签高于参考价的合同并且过户,那就“一剑刺喉”——直接要求所有二手房房价不得高于参考价位的某个涨幅,比如5%或者7%,否则不予过户。千万不要讲什么市场经济,道理在前面我已经讲过。

一手房的价格早就备案,而且被按得死死的,大家都知道吧。你怎么不说“市场经济”,反而抢着去摇号?

房地产的旧秩序已经破灭,新秩序正在建立。

旧秩序是什么?就是随便在哪里买房都会涨,只要和房地产沾边的都赚钱,地方政府以房地产的繁荣昌盛为荣。

但是,一切都随风而逝。

新秩序正在建立,新秩序是什么?

是因应经济增速和国内外形势的变化,希望在高位稳住房价,为科技创新赢得时间。既不要让房地产泡沫破灭影响经济发展,拖累金融,又不希望它继续大涨,影响稳定以及科技和实业的发展。

所以,你看看几乎所有的有点规模的城市都在强调自己的科技创新以及转型升级,在房地产以及房价方面,地方都保持了低调。

很多事情是从未有过的,近年来一直在同一逻辑下发生:地产企业被上了“三道红线”,银监会主席痛斥房地产是最大的灰犀牛,上海、北京严查经营贷流入房地产市场,北京、上海开始约谈鼓吹房价上涨的地产自媒体,而深圳早在去年6月就调查过“南方楼事”微信公众号深圳运营团队。

房地产要明白自己只是稳定器和对冲器的作用,怎么居然还想做发动机了?绝对是搞错了定位。

深圳给房地产一点点加码调控,不听话就继续加,其实没有搞不定的房价,就看舍不舍得放大招。

比如走立法程序确认,买房后十年内转卖的,利润收税90%,十年后转卖的,利润收税50%,属于家庭唯一一套房换房需求的,属于特殊情况要卖房救命的,核实之后退税,胆敢弄虚作假,加倍处罚,绝对没人炒房。

这个税在日本叫“让渡所得税”,持有期在五年以下的,税率为39%左右,五年以上的税率为20%左右,持有十年以上的根据情况会略有不同。

深圳目前这个形势,收卖房利润20-30%的税只会增加买家的负担,税会被转嫁到买家身上,必须增加至90%,让卖家无法从转让中获利,这才是“房住不炒”。同时又照顾刚需的换房需求,该退税就退税,不要误伤刚需。

还有一个大招就是我前面说的,连二手房的售价都给你锁死,你可以不卖,卖的话必须按参考价格(可以允许波动5%或者7%)才能过户,这个连立法程序都不用走,直接就冰冻了整个市场。现在这个大招憋着,还没放。

至于有人说,按官方指导价,业主不放盘,就更买不到,似乎有道理。但是,这个政策同样也会让一些炒房客犹豫,到底还要不要买,尤其是那些只是挂个户口在这里的炒房客。这两个数据哪个下降更快?如果后者下降更快,是不是真正的刚需更容易买到?

何况,深圳的土地供应在2020年已经大幅度增加了,你们可以不卖二手房啊,我继续增加供应量。深圳去年的卖地收入相比前年多了四五百亿,供应增加是一定的。

一方面击退炒房客,一方面大量增加一手房供应,谁敢笃定说这会增加刚需的买房难度?那些动不动就掏1000多万买房的真的是刚需?

何况,有些家庭有自己的特殊情况,不卖不行,比如要换房,比如要回老家,比如要筹钱给家人治病。有些炒房客资金链撑不住,也可能要被迫卖房。

其实,深圳今天经历的一切,长沙都经历过。

2018年6月,长沙市有关负责人在加强房地产市场调控的通气会上指出,“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。众所周知,长沙下了重手去打击炒房,效果明显。

今时今日,深圳房地产市场调控的主要矛盾同样不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。

一切让数据说话,不要按旧模式思考。

我当然知道打破××垄断可以解决问题,可是……对吧,你懂的。何况,长沙模式也是解决的参考项之一,而且风险更小。

地产经济学家希望继续旧模式现在,有地产经济学家在努力呼吁,希望放开生育,我完全认同,我认为确实要把生育选择权还给个人。

地产经济学家没有这么单纯,他们是希望继续旧模式,希望继续以老镰刀割韭菜。

但是,韭菜拒绝大规模生长,而且出生率在暴跌。

公安部户政管理研究中心2月8日发布《2020年全国姓名报告》透露:截止到2020年12月31日,2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万。

但是这一数据在2016年是1786万,在2019年是1465万,这还是放开二胎政策之后,这不是暴跌是什么?

四五年的光景,当年的出生人口少了将近800万!房子怎么办?那些已经建起来的房子怎么办?

一切的数据都能按照逻辑关联起来,并形成自我循环,不仅仅是鹤岗,还有环京城市,还有天津,还有相当一部分广东、湖北、河南的部分中小城市,房价都在掉,避险资金拼命想挤进省会城市和一线城市,这就是新秩序的重建。

人口因素的变化趋势一旦形成,会持续推进新秩序的重建,旧秩序会在越来越多的范围内失去控制。

那么,我们到哪里去赚钱?我们的财富往哪里去?

胡润研究院2月8日发布的“2020年财富报告”显示,截至2019年底,我国拥有600万人民币资产的“富裕家庭”、拥有千万人民币资产的“高净值家庭”、拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”数量均比上年增长。

图源:胡润研究院

没错,受疫情影响,高净值人群风险偏好降低,一二线城市房产备受青睐。所以,我们看到了这一轮豪宅的上涨。可是你们知道吗?就是在一线城市,一些区域的房价不但没涨,反而在跌。只有学区房集中的区域,有特别规划利好的区域以及富人集中的区域在涨,其余的要么不动,要么下跌。

千万人民币资产“高净值家庭”构成是怎么样的呢?是不是只有炒房才能致富呢?显然不是。

其中,企业主占60%,金领占20%(主要包括大型企业集团、跨国公司的高层人士),炒房者占10%,职业股民占10%。

你没看错,“高净值家庭”只有10%是靠炒房起来的,那么问题来了:某些炒房客凭什么说在中国要发财只能炒房?

我的朋友圈里面有一位一线城市某行政区域的公务员,你知道他在转发所在区的知名企业排行榜的时候说什么?他说:“前十名没有房地产企业”,人家是把这个当政绩来宣传的——前十没有房企!

换言之,至少在某一线城市,房地产企业、地产自媒体都是不受待见的,虽然有时候要用你,但不受待见就是不受待见。

什么叫新秩序的重建?这就是。

创业或者参股一定要研究趋势我们的钱往哪里去?

我反对非专业人士去炒比特币。但是比特币的确在飞涨,世界首富马斯克也在力挺。

我反对散户直接去炒股,但是的确有人靠炒股赚了大钱,比如前述“2020年财富报告”中的职业股民。他们的人数和炒房致富的差不多。

新秩序是什么?是新能源汽车终将干掉燃油车,是快手上市成就了不少亿万富翁和千万富翁。是疫情之下,数字经济在暴涨,是腾讯给有突出贡献的员工每人发了100股公司的股票,价值6万多。

是的,新能源、新一代信息技术、生物医药、人工智能、云计算……这些才是经济未来大步向前的持续推动力。

一切依托于原有资源,通过控制资源来达到割韭菜目的的致富捷径都在消失、溃散,新技术借助新渠道正在原有的堤坝上千方百计打孔钻眼,涓涓细流,终将汇成浩浩大川,最终将其击溃,扫荡得一干二净。

比如在一些城市,网络运营商还在联合商业楼宇的物业方收取高额的网络安装费和使用费,但是,早就有了一系列的工具可以直接跨越这个模式,不但不需要安装宽带,而且月租费用也大幅降低,更重要的是,完全合规合法。垄断实体资源居然无效,这就是活生生的案例。

我们要做的事:

如果创业或者参股,一定要研究趋势,跟随潮流,不要对抗趋势。

如果投资或者买基金,同样也不要有旧思维,认为地产一定赚钱,实际上某地产龙头股的股票还没有回到2017年的高点,换言之,很多人还没解套。去年,许家印涉险度过资金关口,今年华夏幸福直接爆雷,北京某教授推荐粉丝买环京房产,结果被骂到不行……

某些人过去这些年凭运气在房地产上赚到了钱,现在正在凭“本事”还回去,他们发现自己所在的城市、行政区的房价突然不涨了,所以,他们要奔向深圳,他们习惯了“深圳式炒房模式”,不过,深圳突然出招“一剑封喉”,接下来甚至可能“一剑刺喉”,又该怎么办?

过去两年,美国股市、中国股市、黄金都是大涨的,虽然过去的业绩不能代表未来业绩,但事实证明,在中国投资不是只有房子。

在中国,真正有钱的还是企业家。亚洲首富钟先生、腾讯马先生、阿里马先生、美团王先生、网易丁先生、华为任先生、顺丰王先生都是企业家,都不是炒房客,更不是地产商。在富豪排行榜上,地产商的排名和人数在持续下降。

2020年,一些城市的房价下跌只是序幕。

趋势不可逆转,趋势之上有政策的持续施压,有资金的拐点逼近,还有人口出生率的瀑布式下跌。

有形的手不但在想按的时候按不住,在想托的时候也托不住。

但愿秩序的重建是循序渐进的改良,而不是急风骤雨式地推倒重来。

房子,一线城市的房子作为核心资产的作用被充分认知之后,其实也就意味着它的金融作用被充分挖掘了,现在要重回正常的曲线。

只需要你稳或者小涨小跌,不需要你的任何其他作用。另外补充一句,沪指今天(2月9日)大涨2%,回到3600点以上。

要听话,才能保发财保平安。

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